土地指标费(土地指标是什么)
今天这篇文章我当成是我近期文章中最重磅的文章来对待，因为这一直是给老张困惑的内容，到底城市更新能不能碰集体土地和集体地上物？因为在老张印象中市不能的，而且法律法规都在严格限制，但实施上哪有那么多国有建设用地上的资源去实施，大部分还是城镇化的范围，那城市更新真的就一点都不能碰集体吗？直到老张最近看到一篇律师事务所关于集体土地上房屋征收过程中，被征收人能否请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的文章，以及该文章列举的司法判决给我灵感，让老张对于以城市更新的思路去触碰集体这块有了不一样的理解。所以才写这篇文章跟大家分享，这也是突破了老张的思维定式，也算是实践中求得的，希望能实际运用至具体项目之中。
关于这个问题，必须把集体土地和集体土地上房屋等地上物要区分开来。也就是说这件事是需要分开来看。首先关于集体土体征收，也就是土地性质由集体变为国有这个过程，按照《土地管理法》及其实施条例的要求，必须由政府上手实施。因此集体土地征收这个环节不能交给所谓的市场化主体实施（即城市更新的企业实施主体）是完全正确的，即城市更新中一定不会包括与土地供地之前的相应任何行为，包括土地征收和土地储备，这是法定明确禁止非政府主体实施参与的。也就是说城市更新项目的总投资中，不得包括土地组报卷费用、土地指标购置费用、土地征地费用等涉及土地征收转用相关的资金投资需求，同时由于城市更新选择由政府收储后再供地的模式（城市更新金融可以支持的模式中不包括土地收储供地模式），此时涉及的征拆及基础设施等土地开发投资内容，均不能涵盖在需要金融机构融资介入的城市更新项目总投资之中，否则就是新增政府隐性债务。
支持产业发展。一是明确现有已出让工业、仓储用地提高土地利用率和增加工业、仓储建筑面积的，不再增收出让金。二是明确已出让营利性科研设计用地项目改变土地利用条件计收出让金标准为普通项目的50%。三是对已供应建设用地的非住宅用途建筑面积发生规划调整计收土地出让金时，进行年限修正。
具体计算如下：
2010年5月，国务院出台《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》提出：“鼓励民间资本参与土地整治”，“积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理、复垦等工程建设”，这为社会资本参与土地整治类项目明确了政策指向，之后，相继出台了一系列相关的政策法规，政策梳理如下：
政府在采用指标收益分成模式时，可根据项目实际情况优化分配机制。如设定相应的土地指标基准价格，当土地指标累计收益覆盖投资成本及合理利润之前，指标收益归社会资本方所有；当土地指标累计收益覆盖投资成本及合理利润之后，基准价格部分收益归政府所有，超额部分收益由政府与社会资本按照约定比例进行分配。
而对于企业来说，某些成本高于税局造价标准，亦是常事。
深化土地管理制度改革。加强对土地利用计划的管理和跟踪评估，完善年度建设用地总量调控制度，健全重大项目用地保障机制，实施“增存挂钩”，城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。推进委托用地审批权试点，建立健全省级政府用地审批工作评价机制，根据各省（自治区、直辖市）土地管理水平综合评价结果，动态调整试点省份。
三种土地指标分别是什么？
C.集体建设用地方向2→集体建设用地建设租赁住房
A. 空心村的开发大方向→康养产业、旅游度假产业等可以“无中生有”的产业
固定投资回报率是指政府与社会资本约定一个投资限额和一个固定的投资回报率。
随着《方案》出台，土地要素市场化改革正在加速破题，土地规划管理体制已经成为土地制度中“泛计划框架”最后的堡垒。加速破解，会让中国土地资源在市场化配置中进一步提质增效。
由于目前国家对于社会资本参与全域国土空间整治项目的投资收益的确定并无明确的政策约定，大部分项目正处于探索期，投资回报模式主要由社会资本方与政府方协商确定。缺乏统一的标准，就造成各地社会资本参与全域国土空间整治项目的回报模式千差万别。
这个政策不可谓不严厉。由于土地指标在地方经济发展中影响甚大，这一政策直接触碰了各地的敏感神经，因此在后续落实中遇到了不小的阻力。
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